住宅に関する税制

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住宅ローン控除を受けるために

住宅借入金等特別控除についてはこちら

認定住宅新築等特別税額控除について

居住者が認定住宅（認定長期優良住宅又は認定低炭素住宅）に該当するマイホームを新築等し、令和3年12月末日までに居住の用に供したとき、一定の要件を満たすときは、控除額をその年分の所得税額から控除することが出来ます。
またその年分に引ききれない金額は翌年分の所得税の額から控除することができます。

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借り換えの控除について

(出所)国税庁ＨＰはこちら
 
住宅の取得等に当たって借り入れた住宅ローン等を金利の低い住宅ローン等に借り換えることがあります。
住宅借入金等特別控除の対象となる住宅ローン等は、住宅の新築、取得又は増改築等のために直接必要な借入金又は債務でなければなりません。したがって、住宅ローン等の借換えによる新しい住宅ローン等は、従前の住宅ローンを消滅させるための新たな借入金であり原則として住宅借入金等特別控除の対象とはなりません。
このような場合であっても、一定の要件の下、借り換え後の借入金について引き続き住宅借入金等特別控除を受けられます。

 一定の要件とは次の全ての要件を満たす場合です。
(1) 新しい住宅ローン等が当初の住宅ローン等の返済のためのものであることが明らかであること。
(2) 新しい住宅ローン等が10年以上の償還期間であることなど住宅借入金等特別控除の対象となる要件に当てはまること。

この取扱いは、例えば、住宅の取得等の際に償還期間が10年未満の借入金(いわゆるつなぎ融資)を受け、その後に償還期間が10年以上となる住宅ローン等に借り換えた場合も同じです。
なお、住宅借入金等特別控除を受けることができる年数は、居住の用に供した年から一定期間であり、住宅ローン等の借換えによって延長されることはありません。

繰り上げ返済した場合について

住宅ローン控除の対象となる借入は「返済期間が10年以上」でなければなりません。
繰上返済した結果、最初の返済日から短くなった償還期間の最終の償還月までの期間が10年に満たないときは、繰上返済後のローン控除は適用が受けられません。
しかしその期間が10年以上であればその後もローン控除の適用が受けられます。

不動産の持ち分について

不動産登記は、土地や建物の所在や面積、所有者などを法務局などで登録します。
この「登記簿」により不動産の権利関係は明確になります。

登記上の持ち主は１人である必要はなく、複数人が共同で持てます。
保有割合は不動産の取得時に負担した「金額」に応じて決まります。
例えば、

 
不動産を購入するためには多額の資金を用意することになりますので、一般的に住宅ローンを組むことになります。
その際、一人で組むことが困難なケースでは、共同で借入することになります。

 
「持ち分」は、購入資金を現実に誰がいくら用意したかによって決めなければいけません。

 
気をつけましょう。
・資金を出した者と所有者が違う
・借入金の当事者と所有者が違う
・単純に夫婦1/2ずつにする
などは間違いです。

税務署に「贈与税課税」を指摘されます。

夫婦共有名義に潜む離婚時のリスク

住宅関係は、離婚の場合に厄介ごとが多いと言われています。
当然、どちらかが出て行くことになります。
共有名義の場合、もう一方の分を買えば売らなくて住みますが、住宅ローンを組んで数年で離婚の場合は厳しいことが想定されます。
通常、一括資金がないため住宅ローンを利用しているケースがほとんどですので、一方が共有分を購入できる可能性はが低くなります。
その場合、売却という選択になります。

新築～比較的新築物件の売却理由として離婚は多いそうです。

固定資産税について

固定資産税・都市計画税は、毎年1月1日時点の所有者が納税義務者となります。
課税庁である市区町村が税額を計算し、納税義務者に納税額を通知し、納税者はそれに基づき税額を納付（一括払い又は年4回の分納のいずれかを選択）します。
固定資産税・都市計画税は、固定資産税評価額を課税標準として計算されます。
原則として、3年に１度評価替えされます。
住宅や住宅用地については、課税標準や税額の軽減措置があります。

固定資産税の計算

 
標準税率･･･市町村が独自に税率を定めることもできるため地域によって異なる場合あり
※軽減特例は市区町村が手続をします

都市計画税について

都市計画税とは、1月1日現在の土地・家屋の所有者に、課税される税金です。税率は0.3%を上限として、市町村ごとに定められます。

都市計画税の計算

 
0.3％･･･市町村が独自に税率を定めることもできるため地域によって異なる場合あり

譲渡所得：居住用財産の譲渡所得から最高3千万円の特別控除

マイホームを売ったとき、売却額と取得額（＋譲渡費用）の差額となる売却益に対して所得税がかかります。
譲渡所得から最高3千万円控除できる特例があります。

 
【取得費】･･･「譲渡価格×5％」もしくは「購入価格－減価償却費用＋購入費用（仲介手数料、登録免許税、不動産取得税等々）」
取得費がわからないとき国税庁ＨＰでご確認ください。こちら
【譲渡所得】･･･分離課税
土地や建物を売ったときの譲渡所得に対する税金は、事業所得や給与所得などの所得と分離(分離課税)して、計算することになっています。

譲渡所得：所有期間によって課税所得が違う

土地建物の譲渡所得は、長期譲渡所得と短期譲渡所得に分類され、税額もそれぞれに分けて計算されます。

買い替えの場合の注意点

3,000万円の特別控除を利用すると、その前後2年を含む5年間に購入した家には住宅ローン控除を使えません。

譲渡損失が発生した場合

（出所）国税庁ホームページ
 
[令和5年4月1日現在法令等]
個人が、土地や建物を譲渡して長期譲渡所得または短期譲渡所得の金額の計算上譲渡損失の金額が生じた場合には、その損失の金額を他の土地や建物の譲渡所得の金額から控除できますが、その控除をしてもなお控除しきれない損失の金額は、事業所得や給与所得など他の所得と損益通算することはできません。

なお、長期譲渡所得に該当する場合で居住用財産を譲渡したときに生じた譲渡損失の金額については、一定の要件を満たす場合に限り、譲渡をした年に事業所得や給与所得など他の所得との損益通算をすることができ、これらの通算を行ってもなお控除しきれない損失の金額については、その譲渡の年の翌年以後3年間にわたり繰り越して控除することができます。

（注1）長期譲渡所得とは、譲渡した年の1月1日における所有期間が5年を超える土地や建物の譲渡による所得です。
（注2）短期譲渡所得とは、譲渡した年の1月1日における所有期間が5年以下の土地や建物の譲渡による所得です。