住宅ローンについて

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住宅購入検討者の予算は?

各種資料を見ていますと、7大都市圏(札幌、仙台、首都圏、東海、関西、広島、福岡)の平均は、3,803万円。
平均3,000万円台が目安といえます。
住宅購入の条件において、最も重視しているのは「価格」とのことです。

住宅関連費用は?

住宅ローンの返済
マンションの場合、管理費等
修繕や改修の積み立て
固定資産税
火災保険や地震保険
収入が減少するリスクに対する備え
将来の金利変動リスクに対する備え

ローンを借りる前に

まず審査(事前審査・本審査)に通ることです。
カードの与信を減らす、自動車ローンを返済完了するなどしておきましょう。
 
住宅ローンの借入金額は「購入価格や建築費に対する融資金額の割合」、「利用者の返済能力」で判断されます。
さらに民間住宅ローンでは、「年収の〇%以内」、「年収の6倍程度」を融資限度額にするところも多いようです。
また、変動金利型などは「4%などの審査金利」を使って計算されています。

住宅ローンの借入先は?

住宅ローンは、複数の金融機関で商品を探していくことをオススメいたします。
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ネットで商品を調べたり、銀行で週末や平日の夕方に行われている住宅ローン相談会、モデルハウスの提携ローン等で相談ができます。

※公務員共済ローン・・・地方職員共済組合HPはこちら
※フラット50についてはこちら

住宅ローンにかかわる諸費用

住宅ローンを借りる際には諸費用も考慮する費用があります。

「保証料」(民間の住宅ローンは必要なケースがあり)
ローンを返済できなくなった場合に弁済してくれることになる保証会社に支払います。
一括払いか金利上乗せ(0.2%程度)。
「事務手数料」
32,400~54,000円が相場。
融資額の〇%となっている場合は、高くなることが予想されます。
金融機関によって異なります。無料の場合もあり。
団体信用生命保険
ローンに含まれているものもありますが、フラット35などは別途特約保険料が必要となります。
借入金2千万円の場合、1年目は9万円ほど(年々減少)
「印紙代」
金銭消費貸借契約書(ローン)に貼る印紙。
「火災保険料・地震保険料」
家を購入するとなると、火災保険の加入も必要となります。
「引っ越し費用」
距離や量、運送会社、時期で異なると思いますが、20万円~30万円は見ておきましょう。

 

その後の家計は大丈夫でしょうか?

購入後の家計を想定しておくことが重要です。
そのためには「キャッシュフロー表」の作成です。
厳しめにシミュレーションを行っていきましょう。
・現在の年収はもちろん、将来にわたって大丈夫?
・年収の何倍になっている?
・ローン完済時期は65歳まで?
・ボーナス返済は?
・金融資産は大丈夫?

基準金利と優遇金利

金融機関の店頭表示されている金利は「基準金利」です。
現在、実際に貸しだす際に適用されているのは「優遇金利」です。
優遇金利は、誰に対しても同じ金利から最優遇金利まで、段階設定されています。(金融期間によって異なります)

フラット35について

(出所)住宅金融支援機構:フラット35(http://www.flat35.com/loan/flat35/shikumi.html)
HPより

フラット35は、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携してみなさまに提供している全期間固定金利住宅ローンです。全期間固定金利住宅ローンは、資金のお受取時にご返済終了までのお借入金利・ご返済額が確定する住宅ローンですので、長期にわたるライフプランを立てやすくなります。
 
フラット35は、「ずっと固定金利の安心」で大切なマイホームの取得とその後のライフプランをサポートします。

 
【 仕組み図 】
(出所)住宅金融支援機構:フラット35(http://www.flat35.com/loan/flat35/shikumi.html)
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(出所)住宅金融支援機構:フラット35(http://www.flat35.com/loan/flat35/shikumi.html)
HPより

フラット35は、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して実現した長期固定金利の住宅ローンです。主に短期の資金で資金調達を行う銀行などの民間金融機関は、長期固定金利の住宅ローンを取り扱うことが難しいとされています。
 
そこで、住宅金融支援機構は、フラット35を取り扱っている数多くの民間金融機関から住宅ローン(フラット35)を買い取り、それを担保とする債券を発行することで長期の資金調達を行い、民間金融機関が長期固定金利の住宅ローンを提供するしくみを支えています。

 
【 ご利用条件 】
(出所)住宅金融支援機構:フラット35(http://www.flat35.com/loan/flat35/shikumi.html)
HPより

•お申込時の年齢が満70歳未満の方(親子リレー返済を利用される場合は、満70歳以上の方もお申込みいただけます。)
 •日本国籍の方、永住許可を受けている方または特別永住者の方
•年収に占めるすべてのお借入れ(【フラット35】を含みます。)の年間合計返済額の割合(=総返済負担率)が、次の基準を満たしている方(収入を合算できる場合もあります。)
※ すべてのお借入れとは、【フラット35】のほか、【フラット35】以外の住宅ローン、自動車ローン、教育ローン、カードローン(クレジットカードによるキャッシング、商品の分割払いやリボ払いによる購入を含みます。)等のお借入れをいいます(収入合算者の分を含みます。)。
 
•お借入れの対象となる住宅及びその敷地を共有する場合は、お申込みご本人が共有持分を持つこと等の要件があります。
 
(注1) 年収については、原則として、お申込年度の前年(平成28年度においては平成27年1月~12月)の収入を証する公的証明書に記載された金額となります。
     なお、公的証明書に記載された金額とは、次のとおりです。
   ① 給与収入のみの方は、給与収入金額
   ② ①以外の方は、所得金額
    (事業所得、不動産所得、利子所得、配当所得及び給与所得のそれぞれの所得金額の合計額)
 
(注2)お申込みされる方は、連帯債務者になる方を含めて2名までとする必要があります。
 
(注3)住宅に設置する太陽光発電設備から得られる売電収入額を年間収入額に加算できる場合があります。

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【 いくら借りれる? 】
•融資限度額8千万円以内(1万円単位)
•建築費または購入価格の100%以内
•上記2つのうち、少ないほうの金額で、かつ上表の年収基準割合をクリアしていること
 
【 金 利 】
•全期間固定金利
•お借入期間(20年以下・21年以上)、融資率(9割以下・9割超)に応じて、金利が異なります。
•融資実行時の金利が適用。
 
【 返済方法 】
•元利均等毎月払いまたは元金均等毎月払いから選択します。
•6か月ごとのボーナス払い(お借入金額の40%以内(1万円単位))も併用できます。
 
【 保証料・繰上返済手数料】
•なし
 

フラット35Sについて

【フラット35】Sとは、省エネルギー性、耐震性などに優れた住宅を取得される場合に【フラット35】の金利を一定期間引き下げる制度です。
 
※【フラット35】の技術基準に加えて、【フラット35】Sの技術基準に適合することを証明するために、検査機関による物件検査を受け、適合証明書が交付される必要があります。
 
※【フラット35】Sは、新築住宅の建設・購入及び中古住宅の購入の際に利用できます(借換融資には、利用不可)。
 
下図は、HPより
(出所)住宅金融支援機構:フラット35(http://www.flat35.com/loan/flat35s/index.html)
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※【フラット35】S(金利引下げ幅年▲0.3%)には予算金額があり、予算金額に達する見込みとなった場合は、受付終了となります。受付終了日は、終了する約3週間前までにフラット35サイト(www.flat35.com)で告知されます。

提携ローンについて

提携ローンと非提携ローンがありますが、それぞれにメリット・デメリットがあります。
不動産会社や優良企業(勤務先)が金融機関と提携している住宅ローンです。
自分で申し込むよりも「提携ローン」として申し込むと適用金利が低くなる可能性があります。
しかし、ネット銀行で申し込み方が低金利の場合もあります。
また、繰り上げ返済の手数料はどうか、いくらからできるかなども考慮したいところです。

返済期間について

住宅ローンの返済期間と利息は相互関係にあります。
借入金額と金利が同じ条件でも返済期間が異なれば総返済額に差が生じます。
一般的には、定年退職時までに完済したいところですが、金融機関での住宅ローンの設定としては、80歳までの期間か、35年返済かのどちらか短い方です。
 
最大のリスクは「返済不能」です。
期間短縮をすれば、月々の返済額は増えてしまいます。
現在は返済可能な額であっても、勤務先・勤務スタイルが変わり給料が減るかもしれません。
病気やケガで働けなくなるかもしれません。
くれぐれも返済計画はライフプラン全体から考えていきましょう。
 
ライフプラン表・キャッシュフロー表作成はこちら
 
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